Иностранцы могут свободно приобретать в Египте жилую и коммерческую недвижимость, а также землю.
С чего следует начинать:
Итак, Вы познакомились с объектами недвижимости в интернете, на нашем сайте или на специализированных выставках. Наилучшим Вашим решением будет воспользоваться услугами агентства недвижимости.
При этом Вам не придется основательно вникать во все юридические тонкости процедуры, где всегда есть риск неверного понимания законов и пунктов договора. Плюс не потребуется знания арабского языка.
Мы Вам настоятельно рекомендуем совершить ознакомительный тур, поскольку недвижимость по «картинке» покупать не разумно. Как правило, такой тур длится три-четыре дня. Этого времени достаточно, чтобы лично осмотреть объекты «вживую» или познакомиться с проектами строящегося жилья в самом офисе Застройщика и оформить необходимые документы. Ознакомительный тур по знакомству с объектами, получение информации по районам и экскурсионный осмотр города – всегда являются бесплатными для Вас, но билеты и проживание в стране Вы оплачиваете самостоятельно.
Сама процедура проведения сделки достаточно проста. Для этого покупателю достаточно предоставить только загранпаспорт. Контроль за чистотой сделки и ее юридическое сопровождение осуществляет наш партнер – египетское агентство недвижимости или же компания-Застройщик, они же и несут полную юридическую ответственность. В штате некоторых агентств есть собственный юрист, который (важно!) должен иметь лицензию Министерства юстиции Египта на ведение подобного рода деятельности. Как правило, юрист агентства одновременно является и адвокатом, и нотариусом. В противном случае в ходе сделки будет необходимо обратиться к стороннему нотариусу.
Открытие банковского счета и ввоз наличных
Оплату сделки можно произвести как наличными, так и банковским переводом с личного счета. Ограничений на ввоз валюты в Египте не предусмотрено, однако стоит учитывать правила на ее вывоз из Украины: допускается единовременный вывоз из Украины не более $10 тыс. Сумма до $3 тыс. не декларируется на таможне, при вывозе от $3 тыс. до $10 тыс. потребуется заполнить декларацию.
Предварительный договор
После того как объект выбран, продавец и покупатель подписывают предварительный договор купли-продажи, а также заключается агентское соглашение. Предварительный договор оформляется юристом на двух языках и содержит две колонки текста: одну на арабском, другую на родном языке покупателя. Некоторые компании ведут документацию только на арабском языке, в этом случае агентство недвижимости предоставляет клиенту письменный перевод.
В предварительном договоре прописываются права и обязанности сторон, стоимость сделки. Если недвижимость покупается в строящемся объекте, то дополнительно указываются порядок оплаты, срок окончания строительства и штрафные санкции в случае задержки сдачи объекта. Пункты предварительного договора полностью соответствуют основному договору, только в разделе «Условия платежа» прописываются этапы внесения денег. Предварительный договор заверяет юрист агентства; если у него нет соответствующих прав на это, необходимо дополнительно обратиться к нотариусу.
Агентское соглашение заключается между покупателем и агентством и подтверждает предоставление услуг по приобретению недвижимости. В документе указываются паспортные данные покупателя, реквизиты агентства, характеристики и стоимость объекта, ответственность сторон. Также в нем агентство недвижимости дает покупателю гарантию, что данный объект никому не продан, не заложен и на его продажу не наложен запрет.
Одновременно с подписанием предварительного договора покупатель вносит задаток. Как правило, достаточно внести $1 тыс. или €1 тыс., в зависимости от валюты сделки. Однако размер задатка может достигать и 10–35% от цены объекта, это определяет застройщик или владелец. Оплата, как правило, производится наличными. Внесение задатка означает, что объект зарезервирован за покупателем и теперь никто другой не может его приобрести. Условия возврата задатка в случае срыва сделки заранее оговариваются в предварительном договоре. Например, может быть установлено, что в случае нарушения условий договора продавцом/застройщиком он выплачивает покупателю полную стоимость объекта и компенсацию в размере 50 тыс. египетских фунтов (далее – е. ф.), это около $9 тыс. Такая же сумма может быть назначена в качестве штрафа и покупателю, если от сделки отказывается он.
Процедуру покупки можно провести без заключения предварительного договора купли-продажи. Тогда при оплате задатка сразу заключается основной договор. Однако это зависит от условий конкретного застройщика/владельца.
Заключение договора купли-продажи
Как только покупатель внес задаток, юрист оформляет основной договор купли-продажи. Форма документа у каждой компании своя, но в нем обязательно прописаны обязанности сторон, стоимость объекта, его параметры и т. д., а также право собственности продавца на объект. Если приобретается строящееся жилье, то в договоре указывают дополнительно рассрочки платежей, сроки сдачи объекта и штрафные санкции. Так же как и предварительный, основной договор заключается на двух языках, русском и арабском.
На данном этапе покупатель при желании может покинуть страну. Теперь основная его задача – в течение двух-трех недель внести оставшуюся сумму сделки. Оплату можно произвести наличными – если покупатель находится в Египте – либо переводом из любого российского банка на расчетный счет агентства. При перечислении денег на счет агентства основным документом, подтверждающим факт оплаты суммы покупателем, является банковский документ о переводе («платежка»). Некоторые компании оформляют для покупателей квитанцию об оплате – ваучер, на каждый платеж либо на всю сумму сделки. Ваучер заверяется подписью первого лица компании или бухгалтера и печатью. Если покупатель не находится в Египте, квитанции пересылаются в российское представительство фирмы, где их и можно потом получить. При наличной оплате компания обязана предоставить покупателю инвойс – счет за каждый платеж. После того как покупатель оплатил всю стоимость объекта, компания предоставляет ему инвойс на всю сумму платежа и отзывает ранее выданные счета.
Когда деньги внесены полностью, продавец подписывает основной договор купли-продажи и передает его на покупателю. После подписания покупателем документ заверяется юристом, что является гарантией точности перевода с арабского языка на русский и удостоверяет подписи сторон.
Одновременно продавец недвижимости оформляет документ о передаче прав собственности на объект недвижимости (таукиль). Процедура проводится в нотариальной конторе – Шара Акари, представительства которой расположены в Каире, Хургаде, Шарм-эль-Шейхе и Кене. Таукиль также может быть выдан в посольстве Египта в других странах. Таукиль продавец также передает покупателю. Если продается вторичная недвижимость, оригиналы и копии всех таукилей предыдущих владельцев также прилагаются. Фактически оформление таукиля занимает не более трех часов, однако, как правило, в договоре прописывается больший срок, так как застройщик/владелец нередко находится за рубежом.
Теперь, на основании договора купли-продажи и таукиля, покупатель становится полноправным владельцем недвижимости.
Государственная регистрация сделки
Регистрация (легализация) сделки не является обязательной. Она проводится по желанию покупателя, однако крайне рекомендуется нерезидентам Египта. Процедура проводится в местном суде. Регистрация подразумевает подтверждение подлинности подписей сторон и вынесение постановления о том, что сделка и договор купли-продажи признаются легитимными. Для регистрации покупатель выписывает на имя юриста в Шара Акари доверенность на представительство его интересов в суде. В связи с загруженностью судов, легализация может занять до шести месяцев.
Еще один способ регистрации недвижимости – оформление грин-контракта. Это аналогия российской приватизации. Процедура также не является обязательной. Документ можно оформить при любой стоимости объекта. При сумме от 300 тыс. е. ф. (около $54 тыс.) покупатель может получить резидентскую визу (см. раздел «Визовый режим и вид на жительство в Египте»). Для получения грин-контракта покупателю также необходимо оформить доверенность на представительство его интересов в Шара Акари на имя юриста. Следует учитывать, что оформив грин-контракт, покупатель не сможет перепродать свою недвижимость в течение пяти лет.
Сопутствующие расходы
Расходы при проведении сделки невелики. Комиссия агентства составляет в среднем 4%. Однако иногда покупатель освобожден от ее оплаты, так как некоторые агентства работают с застройщиками без комиссии. Как правило, это касается крупных проектов, расположенных на первой линии у моря. Если же недвижимость расположена в городском массиве, то далеко не все застройщики готовы оплачивать услуги агентств.
Стоимость услуг юриста по регистрации объекта в суде составляют 2,5–3 тыс. е.ф. ($450–540). Все остальные услуги юриста по оформлению документов включены в сумму комиссии агентства.
Единовременный налог при оформлении грин-контракта зависит от площади объекта и включает в себя услуги юриста, который занимается его оформлением:
• до 100 кв. м – 1 тыс. е. ф. (около $180);
• от 100 до 200 кв. м – 2 тыс. е. ф. (около 360);
• далее – в соответствующей пропорции.
Данные расходы берет на себя покупатель.
Ипотека и рассрочка платежа
В Египте система кредитования иностранных граждан крайне неразвита. Право на получение кредита (и не только ипотечного) в Египте имеют:
• юридические лица, зарегистрированные на территории Египта;
• граждане Египта;
• резиденты Египта (иностранцы – постоянные жители республики старше 21 года, а также имеющие регулярный, контролируемый доход или обеспечение запрашиваемого кредита).
Ежемесячные выплаты по кредиту не могут превышать 35% валового дохода кредитуемого. Важное условие кредитования под залог приобретаемого объекта недвижимости – наличие грин-контракта на этот объект (или возможность его оформления).
Иностранному гражданину – нерезиденту получить кредит в египетском банке практически невозможно. Однако есть другие механизмы.
Первый вариант – рассрочка платежа. Практически все застройщики предоставляют привлекательные беспроцентные рассрочки платежей от года до четырех лет. Есть также рассрочки на большие сроки под невысокий процент (до 5–7% годовых). Первоначальный взнос составляет от 10 до 40% от стоимости объекта.
Рассрочку платежа можно получить и на готовые объекты. Однако в этом случае продавец и покупатель сначала заключают предварительный договор, а основной договор купли-продажи, ключи от объекта и таукиль покупатель получает только после полной оплаты.
Если же покупатель намерен приобрести жилье на вторичном рынке, то можно поступить следующим образом: взять в российском банке ипотечный кредит под залог недвижимости или других ликвидных активов на территории России. Такой кредит может быть нецелевым, то есть покупатель получает возможность использовать средства на покупку недвижимости в Египте.
Особенности покупки различных типов недвижимости
Строящееся жилье
Любая земля, на которой застройщик возводит объекты, должна обязательно находиться в его собственности. В Египте были случаи, когда покупатели оплачивали жилье в проектах, в то время как земля под будущее строительство не была выкуплена застройщиком или разрешение на строительство не было оформлено полностью. Чтобы избежать подобных неприятностей, покупателю следует запросить у компании документы, подтверждающие право собственности на землю, и лицензию на строительство.
Важно, чтобы застройщик имел соответствующий опыт. Для этого следует ознакомиться с его предыдущими проектами: как правило, они могут служить своеобразной гарантией благополучного исхода и будущего строительства. Также следует внимательно изучить описание возводимого объекта – застройщики обязаны предоставить подобную информацию.
Следует помнить о возможности задержки сроков сдачи объекта. Строительство нередко задерживается. Несмотря на то что в договоре купли-продажи обязательно прописываются штрафные санкции за задержки, на практике они не всегда выплачиваются. Это зависит от причины задержки строительства. Так, если она вызвана какими-либо изменениями в законах Египта, то компания не несет никакой материальной ответственности. Однако если вина за просрочку лежит полностью на застройщике, то он обязан понести штрафные санкции. Их размер может составлять, к примеру, $100 за каждую неделю просрочки. В случае отказа застройщика платить штрафы, указанные в договоре, покупатель имеет право подать на него в суд. Однако загруженность судов Египта такова, что процесс может затянуться на достаточно длительный срок, при этом нет гарантии, что он завершится в пользу покупателя. Единственный вариант каким-либо образом обезопасить себя – изначально обращаться к зарекомендовавшим себя компаниям, предварительно ознакомившись, как соблюдались сроки сдачи предыдущих объектов.
Частичная собственность
Египетское законодательство позволяет приобретать объект не полностью, а только его часть. Этот вариант подходит для тех покупателей, кто не имеет возможности вкладывать большие средства, но при этом рассчитывает на выгодную долгосрочную инвестицию. Если кто-либо из собственников будет постоянно находиться в данной квартире или доме, то отпадает необходимость обращаться в дальнейшем к управляющей компании для содержания жилья.
К примеру, если стоимость квартиры составляет $16 тыс., то при покупке на трех человек затраты каждого составят $5, 333 тыс., а в собственность перейдет доля недвижимости в размере 33,33%.
Аренда
Иностранному покупателю недвижимости в Египте при совершении сделки можно остановиться в отеле либо снять жилье. Если пребывание в стране приходится на туристический сезон, то об аренде квартиры или виллы следует позаботиться заранее.
Вопрос об аренде жилья можно решать с самим арендодателем, однако иностранным гражданам рекомендуется избегать сделок с частными лицами и обращаться в агентства недвижимости, дабы исключить вероятность мошенничества. Арендатор заключает с ним договор, в котором указываются реквизиты сторон, срок и стоимость аренды, а также ответственность сторон.
Задаток и стоимость услуг агентства зависят от срока аренды. При аренде до шести месяцев сумма платы за услуги агентства составляет 50% от стоимости одного месяца аренды, от шести месяцев – 100%. При подписании договора арендатор оплачивает первый месяц аренды, услуги агентства и страховку в размере месячной аренды. Страховка не возвращается арендодателем, если будут повреждены отделка помещения, мебель и т. д. Если все в порядке, арендатор при выезде получает страховку обратно.
Стоит отметить, что в стоимость аренды обычно не включены затраты на электроэнергию и воду.
В Хургаде меблированная квартира площадью 80 кв. м, с телевизором, кондиционером и пр., не на первой береговой линии обойдется в сумму от $350 в месяц. Стоимость аренды подобной квартиры в Шарм-эль-Шейхе немного выше – от $400, в Каире – от $300.